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da AvvocatoInforma di Assunta Panaia

CatanzaroInforma.it: Il contratto di affitto per studenti universitari tra incentivi e regoleIl contratto di affitto per studenti universitari tra incentivi e regole

Sono tanti gli studenti che per esigenze di studio devono abbandonare le loro città. E sono quindi altrettanti quelli cercano casa nella speranza di stipulare un contratto di affitto adeguato alle loro esigenze e che soprattutto li tuteli, tenendoli lontani da incomprensioni o persino querelle con il locatore. Anche perché a primeggiare sono stati spesso i contratti di locazioni in nero, con la scusa, accampata dai proprietari, delle tasse troppo alte.

 

Incentivi e detrazioni fiscali

Tasse non più così elevate. Perché diversi sono gli incentivi e le detrazioni fiscali a favore di conduttori e locatori, che inducono a regolarizzare i contratti di affitto. Innanzitutto, i giovani tra i 20 e i 30 anni, che siano titolari di un contratto di locazione ex legge 9 dicembre 1998, n. 431, possono fruire della detrazione fiscale, purché il reddito dichiarato non sia superiore a 15.493,71 euro, l’immobile locato sia stato adibito ad abitazione principale ma diversa da quella dei genitori e il contratto di locazione non sia stato stipulato prima del 2007. Per quanto riguarda il requisito anagrafico (età compresa tra i 20 e i 30 anni), è sufficiente che sia rispettato anche solo per una parte del periodo d’imposta per il quale si intende richiedere la detrazione. Lo sconto fiscale sarà pari a 991,60 euro per i primi tre anni. In genere, la detrazione per i canoni di locazione spetta all’inquilino intestatario del contratto di affitto. Se però vi sono più intestatari, ognuno di essi può fruirne nella percentuale che gli spetta, non è prevista cumulazione.

Un’ulteriore detrazione fiscale è riconosciuta per i contratti stipulati a studenti universitari fuori sede, ossia quelli iscritti al corso di laurea di un’università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante almeno cento chilometri da quest'ultimo, e comunque in una provincia diversa. La stipula di tali contratti, che possono essere intestati anche ai genitori che si accollano le spese di affitto, permette di fruire della detrazione dall’Irpef nella misura del 19%. Una detrazione maggiore vi è per i genitori che stipulano il contratto di locazione previsto dagli accordi intervenuti tra le associazioni locali dei proprietari e quelle degli inquilini (c.d. "contratti convenzionali"). Questi hanno diritto ad una detrazione d'imposta pari a 495,80 euro, se hanno un reddito complessivo annuo inferiore a 15.493,71 euro, o pari a 247,90 euro, se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Un'agevolazione fiscale vi è anche in capo al proprietario che affitta a studenti universitari fuori sede. Questa consiste nell'assoggettamento ad imposta Irpef del solo 59,5% del canone annuale. Inoltre, è prevista una riduzione del 30% dell'Imposta di Registro che passa dal 2% all'1,4% dell'ammontare annuo del canone. Tale tassa si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto. In genere viene corrisposta dal proprietario, ma è obbligo dell'inquilino rimborsarne il 50%.

 

Cosa è il contratto di affitto per studenti universitari

Il contratto di affitto per studenti universitari è previsto dall'art. 5 comma 2 e 3 della legge n. 431/98 ed è un particolare tipo di contratto di locazione ad uso transitorio stipulato, per soddisfare le esigenze abitative degli studenti fuori sede, sulla base di contratti tipo definiti da appositi accordi intervenuti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, cui partecipano anche le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore. Cosicché, in questo tipo di locazione un soggetto (locatore) concede a uno o più studenti universitari fuori sede (conduttore/i) il godimento di un immobile destinato ad abitazione e situato nel comune sede dell'Università o in un comune limitrofo, dietro pagamento di un corrispettivo (canone), secondo quanto stabilito dagli accordi territoriali.

 

Il contenuto

Il contratto deve obbligatoriamente contenere la generalità delle parti; la descrizione e l’ubicazione dell’immobile, che, come già detto, deve essere in un Comune in cui ha sede dell'Università o limitrofo; l’indicazione dell’importo del canone; le modalità di versamento; la durata della locazione; l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato; un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

 

Il canone

Il corrispettivo della locazione per esigenze abitative di studenti universitari, definito anche “a canone concordato” può essere liberamente determinato dalle parti, fino al tetto massimo stabilito dagli accordi territoriali. Il pagamento del canone deve avvenire con mezzi diversi dal denaro contante. Il deposito cauzionale è composto da due o tre mensilità è viene versato solo a garanzia di eventuali danni. La cauzione dovrà essere, infatti, restituita, salvo conguagli, al termine della locazione dopo avere verificato lo stato dell'immobile.

 

Termine di durata, rinnovo e  recesso (anche parziale) del conduttore

Il contratto può avere una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 36 mesi, con un rinnovo automatico alla prima scadenza, salvo disdetta dell'inquilino. Se le parti dovessero stabilire un periodo inferiore a 6 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre. La medesima cosa avviene se pattuiscono una durata che supera i 36 mesi. Anche in questa ipotesi la clausola è nulla e si applica in via automatica la norma sulla durata massima prevista dalla legge. Il conduttore-studente può lasciare l'immobile in qualsiasi momento, ma solo per gravi motivi documentati e previa comunicazione di disdetta da inviarsi al locatore almeno 3 mesi prima. Se il contratto ha più conduttori e recede uno solo di questi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone, con una quota pro capite ovviamente superiore alla precedente. Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire il coinquilino che ha recesso con un altro studente.

 

Ripartizione spese

La ripartizione delle spese fra locatore e conduttore è indicata nell'allegato G del Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002. Le clausole contrarie sono nulle. In buona sostanza, le spese di manutenzione ordinaria e piccole riparazioni sono a carico del conduttore, mentre quelle di manutenzione straordinaria vanno sopportate dal locatore, come anche previsto dalle norme del codice civile. I costi dell'eventuale servizio di portierato, invece, vanno ripartiti tra le due parti: 90% all'inquilino, 10% al proprietario. Nell'allegato G non sono però riportate alcune spese, quali quelle relative all'amministrazione dell'edificio o alle polizze condominiali. Queste possono essere ad ogni modo previste nel contratto, ma occorre in questo caso rispettare sempre le norme del codice civile.

E' vietata la sublocazione.

Assunta Panaia

Per contatti:

Studio Legale Panaia
vico I Progresso n. 5, 88100 Catanzaro
e-mail: avv.assuntapanaia@gmail.com



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