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È solo una facciata, il controverso tema del compenso dell’amministratore di condominio nel “superbonus 110%”

"Una riforma mirata intorno alla disciplina del compenso nelle procedure in questione appare ormai improcrastinabile"

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di Osvaldo Passafaro*

Il titolo, decisamente provocatorio, prelude allo studio di un fenomeno la cui migliore precisazione è divenuta, ormai, indifferibile.

Compito di chi scrive sarà, infatti, quello di qualificare in termini squisitamente giuridici una prassi manifestamente antigiuridica che è andata viepiù consolidandosi in sede di procedure bonus “Eco” e “Sisma” 110%, introdotte con d.l. n.34/2020 poi convertito in l. n. 77/2020; e che, nel suo insistere a detrimento della utilitas pubblica, ineluttabilmente si riverbera anche nella sfera giuridica privata dei singoli condomini e segnatamente: quali siano, nella specie, i criteri discretivi che determinano l’amministratore di condominio a paventare, piuttosto che a promuovere, le dette procedure a punto tale da elidere la volontà assembleare per deterrenza, con pedissequo ripiego sul più snello bonus “facciate” di cui al d.l. n.63/2013? E quanto incidano – al netto di qualsivoglia considerazione politica – la natura pattizia (e, ipso facto, non detraibile) del di lui compenso in tandem con la “selva” di asseverazioni prescritte, nella pratica di caldeggiare quest’ultima procedura a discapito della prima? Una prima risposta trasversale è possibile nel senso di chiarire che non vi è alternatività tra i due meccanismi, non intercorrendo tra i distinti benefici correlati un mero distacco nominale del 20% (90%-110% di detraibilità dell’aliquota): il gap è reale, nella causa come negli effetti.

  1. Opportunità irripetibile, percentuali non indicative.

 Preliminarmente, giova precisare che, in limine alla stesura del presente contributo, si assiste a un graduale allentamento delle prescrizioni prodromiche al bonus “facciate” da parte delle Entrate che, con risposta a interpello n.337 del 12 maggio 2021, ammettono allo sconto fiscale del 90% anche l’involucro esterno visibile da una strada privata, purché questa strada sia aperta a tutti.

Venendo al merito di questo approfondimento, si rammenta anzitutto come, a far data dal varo del d.l. “Rilancio”, il “superbonus 110%” abbia favorito l’interesse di amministratori e condomini inclini al rilancio del patrimonio edilizio nazionale, nella prospettiva non poco attraente di una riqualificazione energetica priva di esborsi.

È pacifico, invero, come la maxi detrazione fiscale in parola si innervi su un meccanismo premiale legato al doppio salto di classe energetica.

La detraibilità dell’aliquota, in effetti, viene elevata al 110%, ove le spese cui accede abbiano a oggetto i seguenti interventi cc.dd. “trainanti”: isolamento termico su involucri e sostituzione di impianti di climatizzazione invernali su parti comuni, nonché interventi antisismici in generale; in subordine, potranno altresì dedursi in superbonus gli esborsi inerenti agli interventi cc.dd. “trainati”, per tali intendendosi quelli che si accompagnano ad almeno uno degli interventi principali e segnatamente: efficientamento energetico, installazione di impianti solari fotovoltaici, infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici e interventi volti alla rimozione di barriere architettoniche ex art.16-bis lett. e) T.U.I.R.

Da contraltare alle criticità del detto congegno agevolativo (è ormai scolastico il caso dell’insorgenza di complicazioni in seno alla realizzazione di un cappotto termico sulla facciata di un immobile di interesse artistico-culturale, caratterizzato dalla presenza di stucchi e decorazioni), gli incentivi fatti salvi dall’ultima legge di bilancio in materia di bonus “facciate”, in virtù del quale vengono dedotti nello sconto fiscale del 90% e senza limiti di spesa, gli immobili rientranti nelle zone “A” e “B” di cui al d.m. n.1444/1968 ovvero in aree assimilabili in base ai vigenti strumenti urbanistici.

Il meccanismo premiale, in tal caso, oltreché residuale, ruota intorno al c.d. “decoro architettonico”, oggetto degli interventi essendo: rinnovamento e consolidamento della facciata esterna (per tale intendendosi, la porzione di stabile prospiciente la strada, quindi, quella frontale), pittura, tinteggiatura e opere che interessano balconi, fregi e ornamenti; ma v’è di più, si contemplano altresì interventi relativi a grondaie, pluviali, parapetti e cornici.

Quanto a perizie e sopralluoghi preordinate al rilascio dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ma anche, installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali, nonché, Iva e imposta di bollo, diritti pagati ai fini del rilascio di titoli abitativi edilizi e tassa per l’occupazione del suolo pubblico, si prevede sempre a favore dei beneficiari l’ulteriore detraibilità.

Volendo fare un passo indietro, la mente corre alla già citata casistica dei lavori di isolamento termico relativi a facciate di immobili storico-artistici: una prima soluzione è rappresentata dall’introduzione di innovative pitture per esterni a traspirabilità e idrorepellenza elevate cc.dd. “silossaniche pure” (ovvero, idropitture termiche).

Quanto precede potrebbe già rappresentare un primo esempio di “sublimazione” del concetto di decoro architettonico (fine ultimo del bonus “facciate”) in sede di “superbonus 110%”: coessenziale all’inedito binomio “trainante-trainato”, in effetti, è una sorta di principio c.d. “di inerenza”, non operante, nella specie, sul mero fronte estetico (si legga, “formale”), bensì, sotto un profilo merceologico (l’impatto ambientale dei materiali utilizzati) e, nel contempo, ecologico (la particolare natura dell’intervento principale “traina”, per accessorietà, compatibilità e prossimità, molteplici efficientamenti secondari – donde, l’inerenza).

Orbene, sull’altare della convenienza e anche alla luce del favor estensivo delle Entrate circa le ulteriori spese deducibili in superbonus (dall’adeguamento dell’ascensore alla sostituzione degli infissi), è manifestamente incolmabile la sperequazione che si interpone tra le due procedure: l’opportunità offerta dal “superbonus 110%”, invero, sebbene irripetibile, risente di una errata rappresentazione della realtà, risultando l’incidenza dei correlativi benefici falsata da percentuali non indicative del portato effettuale cui afferiscono.

  1. Tra imparzialità e interessi di parte.

 Declinando le suesposte osservazioni al punctum dolens del presente articolo, anzitutto, non è possibile esimersi da un breve rinvio alla circolare n.30/E del 22 dicembre 2020 in materia di indetraibilità del compenso dell’amministratore di condominio in seno alle procedure bonus “Eco” e “Sisma” 110%, il cui tenore restrittivo a più riprese è stato acclarato, nonché, analogicamente esteso al residuale bonus “facciate”.

Difatti, ancorché sottesi a una gestione indubbiamente straordinaria dei lavori, i compensi (anche extra) dal condominio riconosciuti all’amministratore vanno imputati alle funzioni che questi esercita in conformità al mandato ex ante conferitogli e, non già, in via adesiva al superbonus. Sicché, la detraibilità dello stesso è esclusa tout court.

In merito, a più voci è stato invocato un revirement delle Entrate nel senso di una interpretazione estensiva volta a contemplare, oltreché l’an della detraibilità, altresì una congrua determinazione del quantum del compenso in ragione della maggior o minor grado di complessità dell’incarico.

Allo stato dell’arte, nondimeno, il compenso dell’amministratore di condominio in seno alle procedure “superbonus 110%” continua a mantenere una veste giuridica eminentemente pattizia e, per ciò stesso, obbligatoria, atteso che la sua eventuale opponibilità non è in re ipsa (in quanto non espressamente imputato al bilancio della procedura), ma, piuttosto, riposa nella dinamica interna tra contraenti, che è pacifico non essere presidiata da apposita efficacia reale.

Orbene, associando questa natura pressoché “chirografaria” del compenso dell’amministratore all’assenza di un tetto limite alle spese detraibili, nonché, al contingentato numero di adempimenti e asseverazioni prescritte in sede di bonus “facciate” (basti pensare che, per gli interventi cc.dd. “a rilevanza termica”, l’attestazione resa dal direttore dei lavori in ordine alla conformità delle opere realizzate rispetto al progetto è equipollente all’asseverazione a firma di un tecnico abilitato), è agevole desumere come il chiaro interesse di parte a veder sgravata di ulteriori oneri la propria posizione giuridica, confliggendo notevolmente con l’imparzialità che le dovrebbe esser propria, elevi a criterio discretivo della preferenza ragioni di opportunità e convenienza decettive, giacché dettate dalla apparentia iuris di un potenziale pregiudizio individuale (il carico di responsabilità dell’amministratore), annunciato come “globale” (si legga, “condominiale”).

  1. La parentesi “C.I.L.A.”.

Alla luce dell’assunta riforma del comma 13-ter dell’art.119 di cui al citato decreto, peraltro, appare doveroso il rilievo intorno alla scarsa efficacia persuasiva esercitata dall’introduzione dello scudo c.d. “edilizio”, rispetto alla cennata tendenza: ai fini di una inversione della stessa, in effetti, sembra non far specie la possibilità di fruire di una comunicazione inizio lavori asseverata (C.I.L.A.), riferibile agli interventi trainanti e trainati nel loro complesso, con agevole definizione delle tempistiche e deflativa del carico di responsabilità in tutte le linee.

Al di là del clamore, pertanto, la semplificazione C.I.L.A. in materia di “superbonus 110%” registra un afflato meno impattante di quanto pronosticato, confermandosi nel comune sentire delle amministrazioni immobiliari e, de relato, nel sostrato condominiale, alla stregua di “arma a doppio taglio”.

Gli errori che potrebbero ricadere in C.I.L.A., a onor del vero, si assumono come “veniali”, con una sanzione di euro mille che, in caso di operoso ravvedimento, si riduce a euro trecentotrentatré, per il che, ancora una volta, rischia di non esser colto in profondità un fenomeno che investe un comparto fondamentale del tessuto economico nazionale – quello edilizio – e, correlativamente, di andare dispersa l’opportunità nell’opportunità di una misura eccezionale (la C.I.L.A.) volta a suffragare un’agevolazione straordinaria (il “superbonus 110%”), semplificazione posposta da ostruzionismi faziosi quanto esacerbanti.

  1. Conclusivamente è possibile propendere per l’antigiuridicità della prassi appena descritta, atteso che la stessa, tanto nella fase meramente esplorativa quanto in quella assembleare vera e propria, mira a orientare il voluto condominiale nel senso della procedura più snella quale maggior vantaggio per i condomini, surrettiziamente ricalcando, in realtà, un chiaro interesse di parte dell’amministratore di condominio a vedersi riconosciuto, in presenza di una ragionevole concentrazione di oneri, un compenso pattizio di più agile realizzo, il che si pone in aperto contrasto con il ruolo di terzietà che la legge gli impone (art.1130 c.c.).

È appena il caso di ricordare, infine, che, come emerso da una lettura in combinato disposto tra l’art.220 c.1 l. n.160/2019 (c.d. “Legge di Bilancio 2020”) e le ultime circolari delle Entrate sul punto, per il caso in cui il condominio si pronunci a favore della variante del bonus “facciate” cc.dd. “a rilevanza termica” (ma, anche solo per gli efficientamenti termici interessanti l’oltre 10% di intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio), ai fini delle detrazioni fiscali, si avrà una duplicazione di verifiche e controlli sulla falsariga di quanto già previsto in seno al bonus “Eco”.

V’è di più: il citato articolo costituisce l’ancoraggio normativo per il controllo che l’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile), a titolo di soggetto incaricato di ricevere le richieste di detrazione ed elaborare le informazioni ivi contenute (mettendole, poi, a disposizione dell’Amministrazione Finanziaria in virtù di una relazione ad hoc), eserciterà altresì in sede di bonus “facciate” a rilevanza termica, eventualmente anche per il tramite di controlli a campione, sia in loco che documentali, volti ad accertare la piena osservanza dei requisiti prescritti ai fini dell’accesso al beneficio fiscale in parola,.

A “disparità” di convenienza, dunque, una riforma mirata intorno alla disciplina del compenso dell’amministratore di condominio nelle procedure “superbonus 110%” appare ormai improcrastinabile, compito precipuo del Legislatore, in una simile prospettiva, essendo quello di prevenire ogni potenziale lacuna normativa, anche solo incidentale, che, fornendo l’abbrivo a condotte omissive in diritto, facilita la caducazione della ratio sottesa al rilancio ambientale del patrimonio edilizio italiano di fatto, attraverso discrezionalità e logiche di parte incompatibili con la prioritaria attuazione del piano di risanamento nel cui alveo perigliosamente si insinuano.  

*consulente legale presso Studio Legale “TALARICO-PASSAFARO”

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