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da AvvocatoInforma di Assunta Panaia

CatanzaroInforma.it: Ritardo nel rilascio dell'immobile, quando sorge il diritto al risarcimento del dannoRitardo nel rilascio dell'immobile, quando sorge il diritto al risarcimento del danno

Può accadere che un immobile locato sia rilasciato con ritardo dal conduttore, con conseguenziale diritto del locatore ad ottenere il risarcimento del danno, qualora la restituzione tardiva gli abbia fatto perdere delle chance di vendita o di locazione più redditizie. Ma quando è configurabile il danno da ritardato rilascio? Sono necessari tre elementi: una situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore e il nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato ottenuto dalla vendita o locazione successivamente stipulata.

A spiegare meglio i presupposti del diritto al risarcimento dei danni per ritardato rilascio di un immobile è stata la terza sezione della Corte di Cassazione con la sentenza del 22 ottobre 2014 n. 22352. 

Il caso venuto all'attenzione degli ermellini ha riguardato la richiesta di risarcimento danni inoltrata dalla società proprietaria di due immobili locati ad uso ufficio alla Asl, la quale non ha tenuto fede alla data di rilascio comunicata. Nello specifico, l'Azienda sanitaria aveva dato la disdetta dei contratti di locazione nel giugno 2003, dichiarando che avrebbe rilasciato i locali il primo gennaio. La locatrice si era subito adoperata per cercare un nuovo conduttore o un acquirente per gli immobili; e difatti nel frattempo, aveva reperito una società interessata all’acquisto di entrambi i locali, che aveva formulato proposta irrevocabile di acquisto efficace fino al 15.1.2004. Il rilascio da parte della Asl, però, non avveniva entro la data indicata, facendo sì che la locatrice perdesse la possibilità di concludere l’affare. Così, la società proprietaria, avendo venduto successivamente i due locali separatamente, con tempi più lunghi e ricavandone un importo minore rispetto all’offerta originariamente ricevuta, chiedeva la condanna della Asl al pagamento della differenza tra quanto avrebbe conseguito se il primo affare fosse andato a buon fine e quanto effettivamente ricavato dalla vendita.

Il Tribunale di Saluzzo, in primo grado, condannava la Asl al risarcimento dei danni per ritardato rilascio dell’immobile, quantificandone l'ammontare. In secondo grado, invece, la Corte d’appello di Torino rigettava la domanda risarcitoria della società, ritenendo che, se anche la Asl non aveva rispettato la data di rilascio indicata originariamente (1.1.2004), né quella indicata successivamente, aveva rilasciato i locali il 12.2.2004, e quindi in tempo per consentire alla società ricorrente, in caso di accettazione della proposta di vendita, di poter concludere nei tempi pretesi dalla proponente il contratto notarile e di vendere un immobile effettivamente libero da persone e cose, in quanto la proposta irrevocabile prevedeva la sottoscrizione del rogito entro il 14.2.2004. Il Giudice di secondo grado negava pertanto la sussistenza di un nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato dalla vendita successivamente effettuata dalla ricorrente, attribuendone la responsabilità ad una scelta prudente ma poco oculata della proprietaria degli immobili. La Cassazione non ha condiviso il ragionamento della Corte territoriale, accogliendo il ricorso della proprietaria. “Perché sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex articolo 1591 c.c., - hanno affermato gli ermellini - debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.” Inoltre, è stato spiegato, in motivazione, che per accertare esattamente la sussistenza del nesso di causalità, occorre un giudizio prognostico con valutazione ex ante. Vale a dire bisogna chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore, ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento in cui si compie la scelta, se, qualora il fatto dannoso - nel caso di specie, il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio – non si fosse verificato, l’attore avrebbe potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una più favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa, come ha precisato la Cassazione, il danno da ritardo nell’adempimento sussiste ed è imputabile al comportamento del conduttore. Ma vi è di più. Il giudice, nella sua valutazione, non dovrà tenere conto di fatti che si sono verificati dopo o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza, e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta. E tanto, a differenza di quanto fatto dalla Corte territoriale, che ha effettuato un giudizio prognostico con una valutazione non ex ante, ma ex post. La stessa ha preso in considerazione, ai fini della valutazione della sussistenza del nesso causale, un elemento successivo (il fatto che in ogni caso la Asl rilasciò il locale il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla proprietaria, se avesse accettato la proposta, di stipulare il rogito senza ritardi né inadempimenti da parte sua rispetto al termine per rogitare previsto nella proposta irrevocabile), che non era a disposizione del proprietario nel momento in cui dovette decidere se accettare o meno la proposta irrevocabile di acquisto. E in effetti, in tale momento, i due locali erano ancora occupati dalla Asl, né il proprietario poteva sapere se e quando sarebbero stati effettivamente rilasciati.

In definitiva, il risarcimento del danno per tardivo rilascio non è dovuto solo per effetto del ritardo, così come avviene per l'indennità. Il diritto al risarcimento del danno deve essere provato dal locatore, così come prevede l'art. 2697 circa l'onere della prova che grava normalmente su chi vanta un diritto. Occorrerà provare che il comportamento moroso del conduttore ha causato al locatore la perdita di proposte più redditizie di locazione o di vendita dell’immobile occupato. Tale prova innanzitutto sarà data dalla dimostrazione di ben precise proposte contrattuali più vantaggiose. Alternativamente, il locatore potrà comunque fare ricorso ad elementi presuntivi, che saranno sempre oggetto di valutazione del giudice e dovranno possedere i requisiti della gravità, della precisione e della concordanza (art. 2729 c.c.).

Il danno deve potersi ricondurre quindi all'azione del conduttore e non ad altre cause, dovute ad esempio anche allo stesso locatore. Devesi, dunque, individuare il nesso di causalità. Si ribadisce che bisognerà provare che la conclusione di un affare più redditizio non vi è stata a causa del ritardo nella consegna; che, se il ritardo non vi fosse stato, l'affare sarebbe andato in porto.

 

                                                                                                                Avv. Assunta Panaia

 

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