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da AvvocatoInforma di Assunta Panaia

CatanzaroInforma.it: Soppressione del servizio di portierato: maggioranza dei condomini o unanimità?Soppressione del servizio di portierato: maggioranza dei condomini o unanimità?

 

Un lettore, portiere di un condominio, mi ha scritto lamentando che il condominio vorrebbe sopprimere il servizio di portierato, ma non conosce quale sia la maggioranza assembleare richiesta a tal fine. Pertanto, con grande preoccupazione del nostro portiere “in attesa di giudizio”, il tempo passa senza che venga presa una decisione definitiva da parte del condominio.

“Il nostro regolamento è contrattuale e io so che ci vuole l'unanimità dei consensi per eliminare un servizio come questo, mentre ci vuole il 51% per modificare il funzionamento.

E' giusto? Mi può indicare la sentenza più recente in materia? (...)”, scrive il nostro portiere disperato, che sta per perdere il lavoro!

 

*******

Le perplessità del nostro lettore e degli stessi condomini trovano giustificazione nella complessità della materia condominiale. Tuttavia, cerchiamo di mettere un po' d'ordine, richiamando sempre l'articolo di rubrica precedente.

Devesi chiarire che per eliminare il servizio di portierato occorre il consenso della maggioranza dei condomini e non l'unanimità.

Ebbene, per la precisione, nell’ipotesi in cui portineria e alloggio del portiere siano condominiali, la soppressione del servizio di portierato, secondo la giurisprudenza costante, deve ritenersi innovazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 1120 c.c. e, di conseguenza, la relativa
delibera assembleare deve essere adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c. - maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi dei millesimi (Cass. Civ. 27/1/96 n. 642; Cass. Civ. n. 3708/95).

Medesima maggioranza è richiesta qualora il servizio di portierato sia previsto da un regolamento condominiale di natura contrattuale. Di norma, le disposizioni sul portierato hanno natura regolamentare (non negoziale), essendo rivolte, appunto, a disciplinare le modalità d’uso delle cose comuni e, in generale, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, pertanto, per tale motivo la giurisprudenza ritiene che la soppressione del servizio, incidendo su disposizioni di natura tipicamente regolamentare, possa essere disposta con la maggioranza assembleare di cui al comma quinto dell’art. 1136 c.c., vale a dire il 51% degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio (Cass. Civ., Sez. II, 25/3/1988 n. 2585; Cass. Civ., Sez. II, 27/1/96 n. 642; Cass. Civ. Sez. II, 17/6/97 n. 5400). Il consenso unanime dei condomini è al contrario necessario nell’ipotesi, piuttosto rara, in cui le clausole sul servizio di portierato previste nel regolamento condominiale abbiano, effettivamente, valore negoziale e, dunque, possano incidere su diritti soggettivi ed obblighi di ogni singolo condomino; in questo caso, il soggetto che invoca la natura negoziale delle clausole inerenti il portierato avrà l’onere di dimostrare la specifica volontà dei condomini di assumere reciprocamente l’obbligazione di rispettare le disposizioni relative al servizio di portierato, tipicamente regolamentari, come se fossero norme contrattuali, non essendo sufficiente, a tal fine, una qualsiasi argomentazione relativa alla particolare utilità del servizio (Cass. Civ., Sez. II, 31/7/07 n. 16880). Solo nel caso in cui l'onere della prova venga adempiuto correttamente, ne deriva la necessità di una delibera all’unanimità per la soppressione del servizio di portierato.

                                                                                                 Assunta Panaia

 

Studio legale Panaia

vico I Progresso n. 5 – 88100 Catanzaro

e-mail: avv. assuntapanaia@gmail.com


 



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