Contratto di locazione scaduto, via libera allo sfratto per finita locazione

Salve, il 31ottobre 2011 mi è scaduto il contratto affitto 4+4. Ora il proprietario mi ha detto che hanno fatto una proroga di un anno. Volevo sapere se pagando il canone di affitto sto versando la quota in nero. La proroga è un contratto? A me serve il contratto di locazione perché altrimenti non usufruisco del contributo che il Comune mi da. Il proprietario deve rilasciarmi un certificato di questa proroga? Grazie.

Il nostro lettore espone un dilemma in cui spesso si incorre. E, a tal proposito, occorre fare un po’ di luce sulle modalità di rinnovo dei contratti di locazione.

All’uopo, è necessario richiamare l’art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), modificato dal decreto legislativo 18 febbraio 2000 n. 47, dalla legge 8 febbraio 2001 n. 21, dalla legge 8 gennaio 2002 n. 2 e dal decreto legge L. 13 settembre 2004 n. 240, che detta: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

Tale articolo non lascia dubbi di interpretazione.

RINNOVO “ESPRESSO” E “TACITO”

Alla scadenza del contratto di locazione (quattro anni più altri quattro), le parti posso decidere di non rinnovare il rapporto di locazione oppure di chiedere il rinnovo a nuove condizioni.

Nel caso in cui né il proprietario né l’inquilino comunichino rispettivamente una decisione, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente (rinnovo tacito).

Qualora il proprietario intenda maggiorare il canone oppure cambiare tipo di contratto, questi deve inviare la richiesta tramite raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza e l’inquilino entro sessanta giorni dalla ricezione della lettera di rinnovo deve rispondere sempre a mezzo raccomandata se intende accettare o meno il rinnovo del contratto alle condizioni proposte (rinnovo espresso). Nel caso in cui non proceda a dare alcuna risposta o non si raggiunga un accordo sulle nuove condizioni, il contratto si intenderà scaduto dalla data di cessazione della locazione.

Anche nell’ipotesi di disdetta, il proprietario deve inviare una raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza per informare l’inquilino della decisione di cessare il rapporto di locazione.

SCADENZA CONTRATTO

Ebbene, come già detto, nel caso di disdetta o mancato raggiunto accordo per il rinnovo, il contratto si ritiene scaduto dal giorno in cui è cessato il rapporto di locazione. Quindi, da tale giorno il conduttore, non sussistendo più un regolare contratto, non è legittimato a rimanere nella casa fino ad allora oggetto di locazione.

Non sono previste dalla legge delle proroghe della durata del contratto. In genere, può accadere che il proprietario dell’appartamento consenta per mera cortesia all’inquilino di rimanere nell’immobile fino a quando non trovi un altro luogo in cui vivere.

SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE

Qualora il conduttore continui a vivere nell’appartamento senza alcun diritto scaturente da un valido contratto, il locatore può intimare uno sfratto per finita locazione con contestuale atto di citazione per la convalida. Si tratta in breve di un atto giudiziario con il quale si chiede al giudice di emettere un provvedimento esecutivo che ordini all’inquilino il rilascio dell’immobile.

PROROGA DATA DI RILASCIO

Nel suddetto provvedimento il giudice fissa anche la data del rilascio, che può essere soggetta a proroga solo nei Comuni ad alta densità abitativa o nei capoluoghi di provincia. L’inquilino sfrattato può chiedere al magistrato di fissare un nuovo termine per il rilascio dell’appartamento che, comunque, non può essere superiore a 6 mesi. Tale termine aumenta a 18 mesi per particolari categorie di inquilini, come disoccupati, ultrasessantacinquenni, genitori di cinque o più figli, con portatori di handicap o malati terminali in famiglia.

SOSPENSIONE SFRATTI

Non è superfluo rammentare che, nel corso degli anni, ci sono stati molti provvedimenti di sospensione degli sfratti da parte del Governo.

L’ultimo riguarda i rilasci per finita locazione degli immobili che si trovano nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa, adibiti ad uso abitativo e occupati da soggetti appartenenti alle categorie sociali disagiate: i soggetti con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro; i soggetti che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento; i soggetti che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico. Sempre che, in tutti i casi suddetti, gli stessi non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.

Questi provvedimenti sono stati ripetutamente sospesi, l’ultima volta fino al 31 Dicembre 2011 per effetto del decreto legge 225/2010 (milleproroghe 2011) convertito nella legge 10/2011, art.2 comma 12 sexies.

Si ribadisce, che la sospensione riguarda solo gli sfratti per finita locazione. E, quindi, non si applica né agli sfratti per morosità e né agli sfratti fatti a seguito di disdetta del proprietario per proprie necessita’ fatta alla prima scadenza dei contratti (quarto anno per i quattro+quattro, terzo anno per i tre+due). Si sottolinea che l’inquilino, per il periodo di sospensione, è tenuto sempre e comunque a pagare il canone previsto dal contratto al momento della scadenza, rivalutato in base agli indici ISTAT e maggiorato del 20%. Nell’ipotesi di mancato pagamento, il beneficio della sospensione decade.

CONTRIBUTI AFFITTI

In buona sostanza, è possibile sintetizzare che le famiglie disagiate ricevono una discreta tutela in materia di sfratti per finita locazione e anche nell’ambito delle locazioni abitative.

Si rammenta all’uopo – lo accennava nella sua e-mail il nostro lettore – che le famiglie meno agiate possono godere dei contributi per gli affitti stanziati dal Governo. Per beneficiare di tale contributo occorre essere in possesso di alcuni requisiti minimi, stabiliti dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 7 giugno 1999, legati al reddito annuo percepito e alla presenza nell’ambito del nucleo familiare di persone ultrasessantacinquenni o con disabilità.

Tali contributi vengono elargiti dai Comuni, che definiscono l’entità e le modalità di erogazione degli stessi, individuando con appositi bandi pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne. E’ chiaro che il contratto d’affitto per il quale si richiede un contributo, deve essere regolarmente registrato.

                                                                                                        Assunta Panaia