Modifica regolamento condominiale: come e quando?

Sono tanti i casi di controversie condominiali sorte per quel fatidico “uso delle cose comuni”, che con un pizzico di buon senso e qualche nozione in più potrebbero essere superate senza troppe complicazioni.

E’ opportuno premettere che il costruttore di un edificio quando vende le varie unità immobiliari in esso insistenti predispone il regolamento condominiale che andrà a far parte dei singoli atti di vendita.

Il regolamento di condominio contiene una serie di norme disciplinanti l’uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c.).

E’ probabile che, con il passare del tempo, le esigenze dei condomini possano cambiare e, quindi, può accadere che alcuni di essi si attivino per la revisione del regolamento di condominio.

Tuttavia, controverse appaiono essere le modalità con cui si possa modificare tale regolamento. La convinzione di molti, non bene informati, è che il regolamento condominiale debba essere modificato solo all’unanimità. Ma non è così. La giurisprudenza di legittimità ce lo precisa in più sentenze.

A tal proposito, si ritiene doveroso sottolineare che le Sezioni Unite hanno rilevato come da tempo sia stata abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, indipendentemente dal contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall’originario proprietario dell’edificio e allegati ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia. Mentre, la giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono che a determinare la natura contrattuale dei regolamenti siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri. Cosicché, si desume che il regolamento condominiale non ha sempre natura contrattuale (Cass. Civ., sez. II, 14.08.2007 n° 17694).

In merito alla natura contrattuale o meno del regolamento di condominio, sono diverse le sentenze dei giudici di legittimità (fra queste Cass. S.U. n. 943/99, Cass. Sez. 2, n. 5626/2002) che rilevano la natura non contrattuale del regolamento, predisposto dall’originario, unico proprietario, o dai condomini con consenso totalitario, qualora le sue clausole si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, pure se immobili.

La Corte Suprema ha confermato più volte (Cass. Civ. n. 8216 sez. II, del 20 aprile 2005; Cass. Civ. n. 21287 sez II, del 8-11-2004) che “il regolamento di condomino, contemplato dal primo comma dell’art. 1138 c.c., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti, quanto se formato dall’assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell’edificio, contempla una materia che rimane nell’ambito della organizzazione della vita interna del condominio” e che, pertanto, può essere modificata con la maggioranza ex art. 1136 del Codice Civile, vale a dire il 51% degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio.

Diversamente, ove il regolamento ponga norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in un’alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, questo avrà natura contrattuale e, in tale caso, nessuna modificazione può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In conclusione, nell’ipotesi in cui il regolamento condominiale contenga disposizioni attinenti alle modalità d’uso delle cose comuni (ad esempio il cortile interno al fabbricato) senza incidere su diritti e obblighi dei singoli condomini, esso non ha natura vincolante di contratto. Dunque, è di tutta evidenza che per modificare tali norme sia sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.

                                                                                             Assunta Panaia

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