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Spese condominiali straordinarie. A chi spetta pagarle in caso di compravendita?

Nell’ipotesi di compravendita di un immobile sito in un condominio, la questione relativa al pagamento delle spese di straordinaria amministrazione e, nello specifico, di quelle spese relative a lavori di manutenzione, ristrutturazione oppure innovazioni sulle parti comuni, già deliberati dall’assemblea condominiale al momento del rogito, continua tuttora a generare conflitti tra venditore e acquirente. E tanto nonostante la Suprema Corte sia intervenuta a chiarire i rapporti tra le due parti contrattuali con la pronuncia n. 15547 del 22 giugno 2017.

Ebbene, nell’ordinanza della sez. VI della Cassazione è stabilito che “In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria”.

Dunque, a parere degli ermellini, salvo diverso accordo intervenuto fra le parti, contribuire alle spese condominiali per i lavori straordinari compete al soggetto che risulta essere proprietario del bene all’epoca della delibera di approvazione dell’esecuzione degli stessi.

Ciò che quindi importa, ai fini dell’imputabilita’ delle spese all’alienante, non più condomino, è che quest’ultimo abbia avuto la qualità di comproprietario alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei lavori di straordinaria amministrazione. Tale delibera rappresenta, pertanto, il momento costitutivo dell’obbligazione di pagamento. Mentre, sempre secondo i giudici di legittimità, non rileva la successiva delibera di ripartizione delle eventuali spese avvenuta dopo la compravendita.

Qualora, in definitiva, i lavori straordinari in questione siano stati deliberati prima della stipula del contratto di compravendita, le relative spese dovranno essere corrisposte dal venditore. Non rilevando se le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente e le spese ripartite in un tempo anche molto lontano rispetto all’approvazione dei lavori, e, comunque, dopo il passaggio di proprietà. Cosicché, in questo caso, se parte acquirente abbia nel frattempo pagato al condominio delle somme a titolo di spese per lavori straordinari, approvati in assemblea antecedentemente alla conpravendita, potrà rivalersi nei confronti del precedente proprietario, chiedendo il rimborso di quanto versato.

Tuttavia, come già detto, pare che l’avvento della pronuncia giurisprudenziale non abbia posto fine alle molteplici liti giudiziarie innescatesi sul tema, tanto più in virtù di passate pronunce, sia di legittimità che di merito, in cui si è stabilito che l’obbligo del condomino di pagare le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio non nasce dalla delibera di approvazione condominiale dei lavori, che avrebbe in questo caso una funzione meramente autorizzativa dei lavori stessi, ma dalla concreta loro attuazione.

Tanto precisato, per evitare eventuali e inutili contrasti, le parti contrattuali possono accordarsi preventivamente in ordine alle spese condominiali straordinarie.

A tale proposito, vale la pena di rammentare, però, che, nella fase delle trattative, parte venditrice deve adottare un comportamento corretto e trasparente; deve, di conseguenza, dare alla parte acquirente  tutte le informazioni attinenti il bene immobile, oggetto della compravendita, e il complesso condominiale di cui fa parte. Nel caso in cui siano stati deliberati lavori condominiali straordinari, occorre che il proprietario informi subito l’acquirente. Vi sono molteplici casi in cui la Cassazione ha punito il comportamento sleale e non corretto del venditore, che nella fase preliminare, pur essendone a conoscenza, non aveva reso edotto l’acquirente dell’esistenza di spese condominiali per lavori di amministrazione   straordinaria che sarebbero stati approvati poco dopo la conclusione del contratto. Quindi, buona fede e correttezza, in primis.

In conclusione, si ribadisce che le parti sono libere di accordarsi sull’imputabilità o ripartizione delle spese straordinarie  anche in maniera diversa rispetto al principio sancito dalla Cassazione. Fondamentale, allo scopo di evitare gravose liti giudiziarie, è che l’accordo sia consacrato nel contratto preliminare e poi nel contratto definitivo.

                                                        Avv. ASSUNTA PANAIA

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